4萬套成都公寓，到底行不行？

據不完全統計，成都可售公寓存量已達到4萬余套，并且未來還將持續走高，曾經熱捧的公寓，如今正在危險的邊緣試探。

曾幾何時，低單價，小面積的公寓是市場上的香餑餑，無數年輕人都渴望來一套，隨著政策逐步收緊，公寓正逐漸成為燙手山芋，如何去化仍是未知數。

前段時間，洋妹兒做了一個統計，截至2019年末，已拿預售的公寓存量達770萬㎡，SOHO類產品去化周期需要26個月，LOFT類產品需要18個月。成都公寓

目前，舊賬未清又添新帳。成都可售公寓存量已經達到四萬余套，處于歷史巔峰位置！

公寓市場正面臨著去庫存難題。

公寓市場出現疲軟

以上的數據，都只是公寓不完全統計的新房存量，如果算上二手公寓，庫存將更高。那么，為什么成都公寓有如此高的庫存？

2017年，成都出臺限購政策：購房者需要有2年戶口或者2年社保才有資格購房。一紙令下，許多外地人、投資客均被牢牢限制住，轉身將錢投入了不限購的公寓產品。

因為限購政策，公寓迎來了2年的黃金期。成都公寓

2017年公寓走俏，成都市公寓產品成交較2016年環比上漲113.8%，首次達到年銷售面積200萬㎡以上。2018年公寓市場持續火熱，銷售面積在2017年基礎上再有增加，達到299萬㎡。

消費端的需求激增，讓開發商們不斷增加供應，公寓新增面積從2017年起逐年增加。

然而，公寓的新增供應面積始終遠高于銷售面積，導致公寓存量越積越多。

目前公寓可售套數達到4萬余套，這數字并沒有計入未拿預售證的項目、開發商自持的樓棟、被抵押的套數，并且有的區域沒有統計到。所以，成都公寓可售套數是更龐大的數字。成都公寓

另一方面，隨著2019年的到來，公寓市場的目標客戶群體逐漸獲得了購房資格，購房者的需求從公寓轉向住宅。

并且在2017、2018年期間公寓單價上浮，高新區、錦江區、武侯區、天府新區公寓均價超過1.5萬/㎡，以主流面積50㎡來算，公寓最低首付接近40萬。而，40萬在當時可以作為住宅的首付款，并且商品房選擇性也較多。如此算來，公寓失去價格優勢，限價的商品房市場分流了大量客戶。成都公寓

至2019年，公寓成交增幅出現顯著疲軟，從2018年43%的成交增幅，下降到19%。

公寓市場供大于求，購房者心態轉變，兩大因素最終造成了公寓的高庫存局面。

公寓降溫折扣促銷

庫存高企，公寓面臨滯銷，房企們紛紛開始自救。

3月初，網上傳出溫江區的珠江廣場從精裝11000元/㎡降到清水5900元/㎡的爆料消息。但置業顧問矢口否認，稱只有20-30套精裝8200元/㎡的房源。即便沒有5900的房源，從8200的價格上也能看出項目降了，單價打了七五折。成都公寓

三圣鄉的融創玖樾臺以9600元/㎡的價格，貼著成本價進行銷售。

新都區的萬科金域緹香甚至推出總價14萬的小戶型公寓。

甚至有項目推出首付分期一年免息、全款2年免息分期等貸款層面的優惠。

公寓的廣告已經鋪到線下各個戶外廣告牌上。中建天府公館打出首付8萬買入高新南的口號吸引購房者。

如今的公寓市場已經降溫，折扣優惠活動不斷傳出，購房者有更多的選擇和協商空間。成都公寓

那么，到底能不能入手公寓？

公寓到底能不能買？

其實，公寓是可以買的，但要分情況。

公寓的本質是商辦類產品，居住舒適度較低，如果拿來自住的話，不建議購買。

因為后期會帶來一系列的麻煩，并有潛在的風險。

▲ 公寓與住宅對比

公寓最大的不確定性就在于政策不明晰。

住宅的產權到期后可自動延期，然而，公寓40年產權到期后的政策還未明了。

不僅如此，在公寓產權期內也可能出現政策變化或開發商定位不清等問題，導致無法住人。成都公寓

佛山萬科金域中央公寓項目，就因為開發商將辦公用房性質的房產作為公寓進行銷售，然而到了交房時，卻變成辦公房，最終業主維權，鬧上央視。所以在萬科已經沒有公寓這項產品，統一稱呼為：商辦類產品。

上海更是多次出手，限制公寓，對LOFT公寓等商辦類公寓進行全面整頓，導致大量公寓無法銷售、入住。

所以，政策不明晰是公寓最大的潛在風險。

除此之外，公寓還有升值能力弱（漲價幅度遠低于住宅）、稅費高、容積率高、人員密集、水電費用高、不能落戶沒有學位等缺點，如果拿來自住，會一定的麻煩。成都公寓

▲ 公寓的優勢與劣勢

以成都為例，目前成都的公寓政策是怎樣的？

2017年4月21日，成都發布《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，給公寓戴上緊箍咒：

1、限高，4.9米及以上層高的LOFT產品成為絕唱。商業、辦公類建設項目標準層辦公用房分隔的，層高不應大于4.2米；商業、辦公類建設項目標準層辦公用房不分隔的，層高不應大于4.6米；成都公寓

2、沒有獨立上下水，沒有住宅套型布局，限制居住功能。商業、辦公類建設項目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共衛生間式布局，不得設置外挑陽臺，不得采用住宅套型式布局與功能設計。

3、不得接入天然氣，生活成本增加。商業、辦公類建設項目中的辦公用房（公共食堂除外），不得接入天然氣。商業、辦公類建設項目的水電氣，應按照商用標準收費，禁止按照非商用標準收費。成都公寓

4、不得宣傳房屋可以用于居住，嚴格限制公寓的居住功能。對商業、辦公類建設項目，開發企業和中介機構不得以任何方式違規宣傳房屋可以用于居住，不得出現酒店式公寓、商務公寓等違規宣傳用語。

成都的公寓政策也是屬于緊縮狀態，進一步限制居住屬性，杜絕炒房投資的可能。

隨著2017年限購，沒有房票的人很多選擇投資公寓，導致成都公寓銷量一度走俏，單價也水漲船高。

而近兩年，有資格的人越來越多，住房不炒的定位更加深入人心，再加上很多公寓總價也不低，導致公寓市場熱度再度降下來。不知下一個接盤的人會是誰？成都公寓