2021年中國房地產突破18萬億，連線2022年經濟將超預期，房地產危險時刻已過。

第一章節：

2021年接近尾聲，一年到頭不知大家收獲啦什么？最近很多人都在關注如何定調2022年的房地產市場：

支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

姿態前所未有地積極。更重要的是，經濟工作會議之后的一天，發改委副主任兼國家統計局局長寧吉喆說了這么一句話：

房地產是支柱產業，住房更是居民的消費品。

那么2021年全年房地產市場會成交多少？

前11月房地產銷售歷史首次突破16萬億，全年有望突破18萬億。成都二手房

1—11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；比2019年1—11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%。其中，住宅銷售面積增長4.4%，辦公樓銷售面積增長2.0%，商業營業用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額161667億元，增長8.5%；比2019年1—11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。其中，住宅銷售額增長9.3%，辦公樓銷售額下降3.0%，商業營業用房銷售額下降2.2%。成都二手房

1—11月份，東部地區商品房銷售面積65044萬平方米，同比增長5.8%；銷售額92313億元，增長11.8%。中部地區商品房銷售面積44727萬平方米，增長9.0%；銷售額33218億元，增長11.1%。西部地區商品房銷售面積42515萬平方米，增長1.2%；銷售額31475億元，增長0.7%。東北地區商品房銷售面積5844萬平方米，下降7.5%；銷售額4660億元，下降11.0%。成都二手房

11月末，商品房待售面積50165萬平方米，比10月末減少38萬平方米。其中，住宅待售面積減少99萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業營業用房待售面積減少26萬平方米。

統計局：2020年商品房銷售額173613億元增長8.7%，2021年1-11月全國商品房銷售額161667億元，增長8.5%；比2019年1—11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。成都二手房

預計2021年全年房地產市場銷售額將刷新樓市歷史記錄的18萬億，但整體看，市場從3季度開始明顯加速下行，連續多月出現了同比下調。

11月單月市場成交額同比下調16.3%

拆分單月數據可以看到，11月銷售15090萬平米，是最近6年來的同期最低值，和2021年10月一樣，只高于2015年，可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次。

11月單月商品房住宅銷售1.44萬億，同比下調16.3%。

整體看，2021年樓市調控影響全面出現，市場連續5個月開始同比下調，代表了市場拐點全面出現了！成都二手房

2021年全年房地產市場銷售額超過18萬億創造歷史記錄的可能性非常大，但房地產調控抑制市場的影響開始逐漸出現。樓市在四季度繼續下調已經成為市場趨勢。

樓市在三季度出現下調的原因主要有：

房地產信貸收緊，是出現市場全面速凍的最大原因。

上半年信貸相對寬裕，但3季度全國性出現了放款難，特別是熱點樓市城市，包括華東、華南，樓市房貸排隊現象嚴重，嚴重制約了樓市成交。成都二手房

房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯。

其次：房地產調控繼續重磅施壓，但整體看，底部已經出現，市場有望在2022年初有所緩解

經過幾年的深度調控，房地產市場顯現出一些疲態，加之相關部門對房地產開發企業在融資端的監管，讓企業壓力倍增，新房降價銷售的現象在一些城市和區域逐漸增多。面對這波房價下降，一些城市開始穩定房地產市場預期，出臺限跌令城市數量明顯增多，包括鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等。已經超過21個城市！成都二手房

近兩年來樓市調控越發嚴格。一邊是對熱點城市的新房、二手房的限價令，很明顯，房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩定，也會影響波及金融系統。

最近全國多個城市新房的限跌令，表面是部分房企在負債高壓下搶跑，背后其實進一步說明了穩定是樓市最確定的關鍵詞。成都二手房

整體看，2021年雖然下半年整體市場明顯下調，但全面依然刷新了中國房地產市場的歷史記錄，創造了雙18的數據，但從房地產健康平穩的發展趨勢看，預計未來很可能這也是最高點，2022年繼續創新的可能性越來越小。

第二章節：

圖文來源于網絡

異常不平凡的2021即將過去，2022迅速來臨。

每一個歲末年初，無論機構，還是個人，都向往著新年新氣象有更多精彩。

回顧2021年，不平凡這三個字尤其體現在下半年，雙減政策、房地產違約、互聯網巨頭們爭相裁員、元宇宙是明天的希望嗎？，這些話題顯然已經從微觀行業蔓延至全社會，每一個身處其中者，其命運顛沛流離影響巨大，誠如那句經典的話時代的一粒沙，可能是個體的一座山，哪怕是不受影響的旁觀者，恐怕也或多或少能感知到社會情緒的變化，不少人仍在彷徨與掙扎。成都二手房

里爾克在《給青年詩人的十封信》中寫道：愿你自己有充分的忍耐去擔當；有充分單純的心去信仰；你將會越來越信任艱難的事務，和你在眾人中間感到的寂寞。此外，讓生活自然進展。請相信：無論如何，生活是合理的。成都二手房

宏觀經濟與微觀個體密不可分，經濟總量更是涵蓋了每一個在這里生活著的百態命運。

由此，即便下半年受相關行業波動，我們仍能欣喜看到，政策也在及時調整，比如近期的降準，以及高層對于穩經濟的各項表態。

從門內看門外，還是從門外看門內，這是兩種邏輯。從內看外，疫情下中國經濟仍然是穩中向好，出口高速增長，近期財政部所公布的財政收支情況無論個稅，還是企業所得稅，都在高速增長，可見韌性之強。成都二手房

從外看內，貝萊德、高盛等一批國際知名金融機構紛紛加碼中國，無疑，他們作為全球風向標的作用與意義，代表著這里仍是全球投資者最青睞的絕佳之地。

2022年中國經濟有哪些看點？可能有哪些故事？政策層面與現實生活的接駁點在哪？投資策略又該考慮哪些變量？《港灣商業觀察》特別推出年終專題連線2022系列，我們試圖以深度連線的形式，為讀者呈現專家學者們的多元思考與判斷，希望能為堅韌不拔的你提供部分參考。成都二手房

隨著12月15日降準落地，以及近期高層持續對2022年經濟工作的方向定調，穩成為市場對于2022年我國宏觀經濟走勢的共識看法。

穩市場預期至關重要。雖然2021年三季度、四季度受房地產等部分行業影響，宏觀經濟有所承壓。但毫無疑問，無論是2021年經濟增速，亦或是2022年增長態勢與步伐，在全球疫情依然處于膠著狀態下的世界經濟而言，我國經濟依然可稱得上一枝獨秀。成都二手房

與此同時，降準所引發的宏觀政策調整，也已然成為市場判斷的重要標志。從調整到落實，宏觀政策的利好也將為歲末年初的經濟走勢增添亮麗色彩。

如何看待2022年中國經濟走勢，《港灣商業觀察》日前對話了著名經濟學家、植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平。

經濟學家連平

（圖為著名經濟學家連平）

作為宏觀經濟以及資本市場的資深研究者，連平在我國經濟學界可謂耳熟能詳。連平目前還擔任中國首席經濟學家論壇理事長，他此前長期擔任交通銀行首席經濟學家，享受國務院政府特殊津貼。連平多次出席國務院總理主持召開的專家會議。經常出席人大財經委、發改委、財政部、人民銀行、國務院研究室和參事室等有關宏觀政策部門的專家咨詢會議，為高層決策提供意見和建議。成都二手房

012022年GDP目標增速5%-5.5%

談及明年經濟增速，在連平看來，明年GDP增速預計在5.5%-6%，政策層面制定的目標大概率落在5%-5.5%區間，即實際增長可能會稍高于目標增長。成都二手房

他表示，2022年，中國經濟增長動力來自確定性較高的基建投資、制造業投資、消費恢復和出口持續。四季度各地地方政府發債融資達成年度目標，2022年財政支出將會前置，同時項目審批已經提速，支撐基建投資發力。

制造業投資受政策支持中小企業、友好型融資政策和利潤增長激勵，將保持較高增長；尤其是對于中高端和戰略支持方面的制造業投資，政策可能更大力度傾斜。

消費恢復程度主要取決于疫情情況，盡管2022年還存在一定的不確定性，但我國防疫能力較強，且政府可能加大公共消費支出力度，從而會促消費穩步回暖。預計到2022年底，消費增速將逐漸恢復至疫情前水平，為當年經濟增長提供很大動力。成都二手房

當然，針對經濟中尚存在的不確定性，連平也向《港灣商業觀察》強調，存在外部與內部兩方面。

一方面，由于全球的疫情，世界經濟仍面臨壓力。面對不斷攀升的通脹，美聯儲貨幣政策已經轉向收緊，加息周期可能提前開啟，加息前后是否將對全球經濟帶來負面壓力，達到何種程度，尚需高度關注，進一步研判。成都二手房

另一方面，我國房地產正處于短周期下行階段，再加上一系列因素和政策影響，未來仍存在一定不確定性和風險。

02房地產最危險時刻已經過去

不過，專家表示，目前可以確定的是房地產市場最危險時刻已經過去。

他解釋稱，最危險時刻是指面臨系統性風險爆發，目前這一階段已經過去，但房地產行業困難狀態仍將持續一個階段，仍需要時間來逐步緩解。成都二手房目前針對房地產部分企業的債務違約問題，既有地方政府作為主管部門處理，又有金融監管部門配合，因此對于有效控制局部風險形成聯動效應，已經沒有太大問題。

2022年，房地產投資增速將進入下行階段。在堅持‘房住不炒’政策和房地產稅試點推進的背景下，房地產行業景氣度可能繼續走低，對經濟增長帶來下行壓力。國內房地產行業短周期跨度通常為三年多些，剔除2020年因疫情沖擊帶來的特殊年份，結合2012年、2015年以及2018年的情況來看，預計伴隨著商品房銷售增速放緩、土地購置較為低迷，以及融資環境邊際小幅改善，預計2022年房地產開發投資同比增長4.2%，兩年平均增速降至4.8%。 連平指出。成都二手房

關于外界較為關注的房產稅，連平也強調，目前房產稅更多是試點，短期內全局性實施條件仍不成熟，試點城市可能會增加，但內容會較為溫和，推進節奏會較為平緩。

連平還指出，2022年PPI上行壓力可能緩解，CPI下半年可能突破3%?；鶖敌獙⒊蔀槲飪r走勢的重要因素。2022年國際大宗商品價格趨緩，PPI上行壓力緩解，考慮到2021年全年PPI維持高位運行，2022年PPI或將走出前高后低的運行態勢，四季度可能跌入負值。CPI受低基數疊加豬油共振周期上行影響，2022年一季度后將出現穩步回升態勢，預計四個季度分別為1.1%、2.2%、3.2%、3.8%，全年平均增速約為2.6%，仍有可能處在可控水平。PPI下行結合CPI上行，PPI-CPI剪刀差大概率于年中逆轉。成都二手房

03財政政策發揮重要支撐作用成都二手房

整體來看，連平認為，明年宏觀經濟層面，整體基調不會變，仍是穩健，但不同的是，2021年上半年屬于穩健偏緊，2022年則是穩健偏松，存款準備金率仍有可能小幅度下調，市場利率水平也將有所回落，信貸和社融增速會提升，但并不會出現大幅度寬松的狀況。

2021年底至2022年上半年，央行仍有可能會小幅降準，繼續釋放利率市場化改革潛力，推動企業融資成本進一步降低；公開市場操作更具前瞻性，滿足季節性、階段性的流動性需求；通過支農、支小再貸款再貼現政策、普惠金融政策、碳減排支持工具、煤炭清潔高效利用專項再貸款等結構性工具繼續擴大對重點領域、重點區域高質量發展的支持力度。成都二手房

連平表示，目前宏觀政策已經轉勢。雖然貨幣政策總體基調不變，但整個宏觀政策包括財政政策和貨幣政策，還包括科技政策、改革開放政策、結構政策、房地產政策、微觀政策、社會政策等，都將朝著穩增長的方向謀劃和實施，穩增長的政策支持因素會不斷加強，最終可能推動經濟實際增長適度高于政策目標水平。成都二手房

在他看來，明年將對宏觀經濟起到重要支撐的是財政政策。

2022年財政支出重心放在上半年，幫助上半年經濟平穩渡過壓力較大時點。積極財政政策的重點可能會放在保市場主體、保收入和保就業上。因此，教育、社會保障與就業、醫療衛生等民生相關支出有望繼續保持較高增速。地方政府專項債將重點支持新基建、生態環保和民生項目。在財政政策和金融的支持下，2022年基礎設施建設投資步伐將明顯加快。預計2022年財政赤字率將保持在3%以上，成都二手房但應該不會恢復到2020年水平。新增地方政府專項債數量將小幅增長至3.8-4.0萬億元。連平談到。

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