昆明房價還會降？
8月來了，樓市金九銀十的腳步近了。
自進入8月以來，昆明市場所表現出的動靜，已經可以窺見房企積極備戰金九銀十的良苦用心。
畢竟盤完上半年的業績，可能很多房企還是慌的。
官宣賣得好的項目有一定共性
在昆明市場，伴隨著7月的結束，對應的月度銷售戰報，也成為了8月的助攻手段。
據不完全統計，昆明市場發布7月銷售業績的項目大約有7個，官宣總銷售額近10億元。
其中，書香云海宣稱7月順銷3.6億元，是官宣月度銷售金額最多的項目。折算到天來看，平均每天1100多萬的成交量，日均約五六套的銷量。成都商鋪
這樣的成交數據，對于昆明市場來說，已經是非?？捎^了。
按照此前到訪多個項目售樓部看到的情況，有些項目可能每天的到訪量都到不了五六組。
從以上敢于官宣賣得好的項目中可以看出一些共性：
一個是，學校的加持對于項目銷售有著較大的促進。比如，書香云海、碧桂園龍騰世家就是這樣的例子。
另一個是，偏品質改善的產品，在市場上有著較高的價值認可度。成都商鋪實際上，以上絕大多數項目都有著這樣的特質。
圖源銘騰機構
當然，對于一些項目而言，還有一個最重要的原因，就是價格所呈現出的性價比。
比如，書香云海稍差一點的房源，實際售價1.2w/㎡左右，相比正常在售房源有2000元/㎡左右的價格讓渡；而碧桂園龍川府疊拼正常在售單價約1.7w/㎡，在近期的特價房源中，甚至能找到1.4w/㎡左右的價格。
在當前商貸利率普遍保持在4.45%低位的情況下，信貸政策、購房時機等體現出的友好性，在產品品質與銷售價格的平衡中，通過高性價比達成較高的銷售業績，也就順理成章了。成都商鋪
昆明10余項目借勢漲價
在多個樓盤高調披露7月業績的同時，昆明市場也有10余個項目宣稱收回折扣/漲價。
從所在區域看，五華區的項目最多。而宣稱漲價的項目中，位于二環內的金科泰璽云麓書苑漲價幅度最高，達3000元/㎡，且針對的是在售的全線產品。
單純拿金科泰璽云麓書苑的高層產品來對照，漲價后的銷售起價將接近2w/㎡。成都商鋪
昆明樓市/制圖
而收回折扣的項目中，基本都是收回此前釋放的2%優惠。
其中，規模較大的是8盤聯動的龍湖，涉及錦粼天序、錦粼公館、龍湖時代金融中心、撫仙湖星嶼海、龍湖攬境、三千時光、山海原著御景、龍湖紫宸等8個相關項目，收回的優惠主要是針對省外客戶可額外享受的98折和龍湖業主再購疊加的1%優惠，以及成交報銷機票等內容。
對于風云詭譎的昆明市場而言，曬業績、宣稱收回折扣，甚至是通過海報官宣漲價等操作，都已經是見怪不怪了。成都商鋪
而這些手段真正能起到多大的作用，也有待觀察。
但值得肯定的是，相比一些選擇性躺平的樓盤，這些能在市場中發出聲音的項目，至少還能看到其賣房的欲望。
努力后沒有好的結果，總比不努力得到的結果要更有收獲。
事實上，縱觀市場，在動蕩的環境中如何賣房，已經成為了一門哲學。
我們在此前的文章中也提到，一味地通過價格來促進銷售，或許并不是最有效的手段。昆明市場的實踐已經證明，價格低的不一定賣得好，而價格高的也并非是賣不掉。成都商鋪
這里面蘊含的邏輯其實非常簡單：產品與價格的匹配性。
好的產品必定是有其獨特價值的，體現在商品交易中，價值對于價格具有良好的支撐作用。
這種作用，在昆明的房價中，也有體現。
昆明房價還有下行空間？
雖然各機構還未發布昆明最新的月度成交數據，但我們從單周的房價曲線中，已經可以縱觀整個7月的情況。
根據昆明房協發布的數據顯示，處于7月的第27周-30周內昆明市場共成交商品住宅約35.2萬㎡。
從四個自然周的成交均價來看，整體保持在1.4w/㎡左右的水平。由此基本可以推斷，7月昆明市場商品住宅的成交均價將會穩定在1.4w/㎡以上。成都商鋪
數據源自昆明房協/昆明樓市制圖
對照此前昆明房協發布的半年報數據可以發現，今年以來昆明月度商品住宅成交均價仍舊處于1.4w/㎡以上（剔除爛尾樓處置備案數據）。
圖源昆明房協
也就是說，雖然今年以來昆明商品住宅整體銷量同比出現大幅下滑，但在成交價格上，整體呈現出相對穩定的態勢。成都商鋪
換句話說，雖然今年以來昆明市場房子比較難賣，但并未出現房價大幅跳水的現象。
可能有人會覺得這樣的數據表現，與現實市場中打折促銷動輒幾千的降幅不符，但實際上，打折促銷慣用的XX元/㎡起的玩法，營銷噱頭成分更大。
而且一些看似實惠的特價房、工抵房，往往會綁定同時購買車位、甚至要求全款購買等條件，這樣一來，就無形中增加了置業成本，篩掉了一大批意向消費者。
在另外的維度上，打折促銷的超低價房源，更多是以單個項目、部分房源且以特殊樓層的方式出現，雖然價格足夠低，但在市場接受度上也會大打折扣。成都商鋪
退一步講，即便真能買到超低價的房源，也只屬于市場個例的范疇，對于整體的房價水平并不能起到下拉作用。
由此可見，以上都是在成交數據上，今年以來昆明房價表現日趨企穩的客觀原因。
當然，對照2021年昆明市場商品住宅接近1.5w/㎡的成交均價，今年以來的成交均價確實有一定降幅，但從目前各方政策導向來看，似乎也看不到相應的下行空間了。成都商鋪
整體來看，目前昆明市場主要還是消費信心的問題，一旦購買信心回來了，也就意味著市場快速恢復的通道打開了。