金融內參【第2期】——重點房地產企業經營動態監測

01

政策監測

● 11月19日，中國人民銀行發布2021年第三季度中國貨幣政策執行報告。報告指出，目前房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

● 11月19日，海南省住房和城鄉建設廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見（征求意見稿）》，主要涉及建設規范、租金標準、籌集方式、加強土地政策和金融支持等幾個方面。

● 11月17日，山東省政府成都公寓新聞辦舉行新聞發布會，表示將因城施策加快發展保障性租賃住房，對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費，享受相應增值稅、房產稅優惠政策。

● 11月15日，廈門市政府發布《廈門市商品房預售管理規定（修訂草案征求意見稿）》，涉及預售條件、資金監管。

● 11月12日，人民銀行、銀保監會成都公寓召開黨委會議，央行表示堅決遏制金融服務業領域的壟斷和資本無序擴張，維護房地產市場平穩健康發展。銀保監會則強調，要穩地價、穩房價、穩預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展。

● 11月11日，青島市住房和城鄉建設局發布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見（征求意見稿）》，保障性租賃住房不得一次性收取12個月以上租金，押金不超過1個月租金，嚴禁以租代售。

● 11月11日，財政部發布關于印發《地方政府專項債券用途調整操作指引》的通知，嚴禁擅自隨意調整專項債券用途，嚴禁先挪用、后調整等行為。

● 11月10日，遼寧省住房和城鄉建設廳等部門成都公寓印發《遼寧省持續整治規范房地產市場秩序行動方案》的通知。此次整治重點包括房地產開發領域、房屋買賣領域、住房租賃領域、物業服務領域四大方面。其中房屋買賣領域重點整治套取經營貸消費貸用于購房等行為。

02

輿情監測

● 11月19日，大家人壽再減持金地集團4719.6萬股 目前持股14.38%。

● 11月19日，惠譽維持中梁集團長期發行人評級為B+。

● 11月18日，祥生控股成都公寓集團股價跌幅擴大至40%。

● 11月17日，融創中國及融創服務配股完成 合計獲資73.43億港元。

● 11月17日，標普預期中國奧園可能面臨巨大的短期流動性壓力。

● 11月16日，華發股份擬內部轉讓4234.37萬股予資管計劃。

● 11月16日，綠地集團為蘇州公司提供總計12.7億元非標融資擔保。

● 11月16日，招商蛇口擬為深圳招商1.6億元貸款提供擔保。

● 11月15日，首開股份成都公寓獲控股股東首開集團提供15億元財務資助利率5.6%。

● 11月15日，陽光城再次延期8筆美元債要約截止時間。

● 11月11日，保利發展針對昆明各項目推出買一套送一套活動，購買相關住宅項目可獲贈一套公寓。

● 11月11日，招商蛇口舉辦的的第二屆招商好房·王牌購房節完美落幕。

03

土地成交監測

▍代表企業拿地復盤—保利發展

·成都公寓2021年，保利發展拿地集中于首輪集中供地期間，土拍市場火熱、競爭激烈，一級市場獲取的土地成本高，但公司通過收并購等其他拿地方式使土地平均成本得到平滑

2021年，保利發展拿地集中于首次集中供地期間的4、5、6三個月，占1-10月投資額比重的65.16%。首輪集中供地為2021年土地市場最為火熱的時期，各房企拿地積極、競爭激烈。

2021年4-6月，公司通過招拍掛方式獲得的土地平均樓面價為9936.6元/㎡，而其2021年中期報告披露，2021年上半年項目平均拓展成本為5833元/㎡，可見公司通過多渠道拿地的方式來平滑首批集中供地獲取土地的高成本成都公寓。

保利發展近年來秉承等量拓展的原則，通過以銷定投的方式補充貨值儲備。2021年上半年，公司銷售面積1671.29萬方，通過招拍掛方式獲取的土地規劃建筑面積為1564.97萬方，地銷比接近1為93.6%，另外考慮公司還通過二級市場獲取土地，因此其銷售量和拿地量高度匹配。

在2021年上半年土地市場火熱的時期，公司以較高的成本拿地，一方面為確保穩定發展等量拓展項目，另一方面也正是因為有穩定銷售回款及較強的資金實力支撐才使公司逆勢積極補充貨值。成都公寓

·保利發展雖在拿地時間上未踩準周期，但拿地城市結構配置上較為合理，首輪集中供地中投資額最高的上海（123.48億）三宗土地溢價率均低于10%

從投資城市分布看，保利發展在首輪集中供地中各大熱點城市中均有參與，北京、杭州、上海、廈門均有涉獵。

其中上海投資額最高達123.48億元成都公寓，受益于上海完善的土拍規則，土地獲取溢價水平并不高；

杭州的兩宗土地溢價率均觸頂，平均樓面價均超20000元/㎡，但投資額較少為19.98億元。

公司在下半年的集中供地中相對保守，7-10月投資金額合計為265.81億元，9月份投資力度最大，投資額卻遠低于4-6月3個月中的任一月份，但仍較為積極地參與土拍。城市配置上公司以二線及三四線城市為主，9月常州投資額最高為39.63億元。

▍土地市場詳情

·全國土地市場

11月11日-11月19日，全國涉宅用地共計成交334宗，成交總建筑面積2588.61萬方，成交總金額576.5億元成都公寓，土地市場由本土民營及本土國資背景房企主導。

· 集中供地土拍市場

11月11日-11月19日，徐州、鄭州分別于17日、19日啟動第二批集中供地。

徐州成都公寓：11月17日，徐州第二批集中供地開拍，共推出29宗涉宅用地，推出宗建筑面積318萬平方米，總起價100.28億元，其中4宗提前終止出讓，3宗低溢價成交，其他均底價成交，成交總價約72.5億元。出手最多的毫無懸念仍為本土房企，頭部房企中僅龍湖以0.37%的低溢價競得一宗土地。

鄭州：11月19日，鄭州第二批集中供地開拍，共推出15宗地塊，其中4宗提前終止出讓，總成交11宗，成交總建筑面積105.69萬方，成交總金額65.13億元。除一宗由電建地產以封頂溢價成交外，其他地塊均底價成交。拿地企業主要為國企、央企，頭部房企華潤置地、中鐵置業各競得一宗土地。

·成都公寓第三批集中供地預覽（11月11日-11月30日）

蘇州：11月24日，蘇州第三批集中供地開拍，共出讓26宗涉宅地塊，其中吳江區8宗、高新區7宗、相城6宗、吳中3宗、姑蘇區1宗、工業園區1宗。該批地塊總出讓用地面積約192.68萬方， 總起拍價405.6億。蘇州此次土拍提高了對房地產開發資質的要求，且同一企業及其控股的各個公司、不得參加同一宗地的競買，并限制嚴重失信企業參加。

南京成都公寓：11月25日，南京第三批集中供地開始出讓，推出地塊共61宗，出讓總面積為274.15萬方，總起拍價482.86億元。本批次地塊分布于城北、鼓樓濱江、河西、南部新城、城東、江北新區、江寧、六合、溧水及高淳。按限房價、定品質、競地價方式出讓。

深圳成都公寓：11月25日，深圳第三批集中公開競拍，推出地塊共計11宗，其中前海深港現代服務業合作區1宗、南山區1宗、福田區1宗、寶安區2宗、光明區3宗、龍崗區2宗、坪山區1宗，出讓土地總面積38.07萬平方米，總起始價約351.99億元，相關地塊將均采用搖號的方式，均需配建一定比例的保障性住房。

上海：11月29日，上海第三批集中供地開拍，推出涉宅地塊共27幅，集中分布于中心城區以外的區域，市區7區無供應。27宗地塊出讓面積約135.89萬平方米，總起始價約456.21億元，其中24宗地塊以招掛復合方式出讓，2宗城中村改造地塊，另外1宗雙定雙限房直接掛牌出讓。該批次出讓地塊大部分的保障性住房比例為5%。

合肥成都公寓：11月29日，合肥第三批集中供地開拍，推出22宗涉宅用地，推出建筑面積228.6萬方， 總起價約157.3億元。其中濱湖科學城5宗、高新2宗、包河2宗、蜀山5宗、經開1宗、廬陽1宗、新站4宗、瑤海2宗。競品質的地塊有11宗。

·重點監測房企拿地概況

11月11日-11月19日， 中科財金20家重點監測房地產企業僅龍湖集團通過招拍掛的方式獲得了土地。

龍湖集團成都公寓：11月17日，龍湖集團于徐州競得一宗土地，規劃建筑面積為4.56萬方，總成交金額為2.71億元，溢價率僅為0.37%。

04

項目新開盤監測

2021年11月12日至11月18日，在中科財金監測重點房企中，有11家房企的9個項目在長三角區域開盤，其中杭州新開盤項目最多，具有6個。

05

債券到期監測

至2021年12月末，在中科財金監測的20家重點房企中，有9家房企具有13支信用債即將到期，涉及金額223.7億元成都公寓，中海地產即將償還70億元暫列榜首；有3家房企具有3支海外債即將到期，涉及金額5億元。

表：重點監測房企信用債列表

表：重點監測房企海外債列表

附件1 ：中科財金重點監測房企清單